מאמרים וכתבות מיסוי מקרקעין בעסקת פינוי בינוי: דמי הפינוי עשויים להיכלל כחלק מ"שווי המכירה" לצורך מס רכישה 21.10.2010 | "עו ד שלום לוי
אין חולק שחשיבותם של פרויקטים מסוג פינוי בינוי היא רבה, ותרומתם להתחדשות העירונית אינה מוטלת בספק. אך במקרה בו דן מאמר זה, קביעת שווי הרכישה באופן לו טוענת העותרת, אינה הדרך היחידה לספק ליזמים תמריצים לקיומם של פרויקטים מסוג פינוי בינוי .
"דנ א 1047/10 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ ואח ' נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור תל אביב (להלן בהתאמה: "העותרות /ו" "או הלכת חכשורי").
המחלוקת המשפטית – כיצד יש לחשב את "שווי המכירה" לצורך קביעת מס הרכישה?
בתמצית, העותרות זכו במכרז לביצוע פרויקט "פינוי בינוי" בשכונת "הארגזים" בתל אביב. כחלק בלתי נפרד מתנאי המכרז והסכם הפיתוח שנכרת עם מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל"), התחייבו העותרות לדאוג לפינויים של התושבים המחזיקים בקרקע, כשסכום הפיצוי (90 מליון ₪) אף נקבע בתנאי המכרז (להלן: "הפיצוי"). כמו כן, הוסכם כי העותרות יעבירו למנהל תמורה בסך של 1.25 מליון ₪ בגין חכירת הקרקע (להלן: "התמורה"). העותרות הוציאו שומה עצמית בגין מס הרכישה המתחייב, אשר לפיו "שווי הרכישה" כולל רק את התמורה ללא הפיצוי.
מנהל מיסוי מקרקעין (להלן: "המשיב") לא הסכים לראות בתמורה כשווי המכירה לעניין חיוב העותרות במס רכישה, וקבע כי יש להוסיף את עלויות הפיצוי לשווי המכירה. על החלטתו של המשיב הוגש ערר לועדת הערר אשר נדחה. העוררות לא השלימו עם ההחלטה ופנו לבית המשפט העליון אשר גם הוא דחה את הערעור וקבע עקרון מרכזי שיחול בקביעת שווי המכירה, היינו "עקרון צירוף התמורות". יישמו של עקרון זה מצריך בחינת מכלול ההתחייבויות שנטלו על עצמן העותרות, הן הישירות (התמורה עבור חכירת הקרקע) והן העקיפות (הוצאות הפינוי) אשר העותרות התחייבו לשלם למוכר או למי מטעמו .
בית המשפט הדגיש, כי ההכרעה בפרשת שרביט ( "ע א 2960/95) שעליה נשענו העותרות, לפיה אין לראות בהוצאות הפיתוח כחלק משווי המכירה לעניין חישוב מס הרכישה המתחייב, אינה עומדת בסתירה עם מקרה דנן. משום, שבפרשת שרביט מצא בית המשפט, כי בנסיבות שהתקיימו שם, ניתן היה להפריד בין הסכם רכישת המקרקעין לבין ההתחייבות לפתח את המקרקעין. אך, בהלכת חכשורי נקבע, כי לא ניתן להפריד בין ההתחייבויות שנטלו על עצמן העותרות, הן מהגיונה הכלכלי של העסקה, והן מעיקרון צירוף כל התמורות. לטענת העותרות הבחנה זו מצריכה דיון נוסף .
כבוד המשנה לנשיאה א' ריבלין הליך הדיון הנוסף שמור למקרים חריגים ונדירים, שבהם נפסקה הלכה חשובה, קשה, או כזו העומדת בסתירה להלכה קודמת (סעיף 30ב לחוק בתי המשפט(נוסח משולב , ) התשמ"ד – 1984). בדנ"א קובע כבוד השופט, כי הלכת חכשורי אינה עומדת בסתירה להלכות קודמות, לרבות להלכה שנקבעה בפרשת שרביט, כפי שנאמר שם :
"הרציונל העומד מאחורי קביעת "שווי הרכישה", הוא איתור מהותה של העסקה על מנת שייגבה מס על שוויה הממשי ולא על שווי מדומה הנובע מפיצול עסקאות והדבקת תוויות שונות עליהן "
כאמור בית המשפט בפרשת שרביט מצא כי בנסיבות שהתקיימו שם ניתן היה להפריד בין ההתחייבות לרכישת הקרקע לבין ההתחייבות לשלם עבור הוצאות הפיתוח. אולם אין בתוצאה זו כדי לחייב במקרים דומים בעלי נסיבות שונות .
לעיתים מהווה התשלום לצד ג (' בין אם הוא בגין הפינוי או בין אם הוא בגין הפיתוח) חלק בלתי נפרד מן שווי המכירה ולעיתים הוא ניתן להפרדה. במקרה שלפנינו נסמך בית המשפט בקביעתו, על יסוד בחינת מכלול ההסכמים בין העותרות למנהל ו, על יסוד הערבויות שנדרש היזם להעמיד ובשים לב לתנאי קבלת היתר בניה, וכן נמצא כי עורכי המכרז תמחרו את הקרקע לפי שווי הכולל את עלויות הפינוי.
לפיכך, בא בית המשפט לכלל מסקנה, כי ההתחייבויות שנטלו על עצמן העותרות שלובות זו בזו ולא ניתן להפריד ביניהן . סיכמו של דבר – אין בהלכת חכשורי משום סתירה להלכות קודמות לרבות הלכת שרביט חרף התוצאה השונה שהתקבלה. נהפכו, מדובר ביישום העולה בכפיפה אחת עם העיקרון שנקבע שם. כמו כן, יישום עיקרון צירוף כל התמורות אינו סותר את עיקרון התמורה המוסכמת, אלא האחד משמש לפירושו של השני .
לסיום יצוין, כי אין חולק שחשיבותם של פרויקטים מסוג פינוי בינוי היא רבה, ותרומתם להתחדשות העירונית אינה מוטלת בספק. אך במקרה זה, קביעת שווי הרכישה באופן לו טוענת העותרת, אינה הדרך היחידה לספק ליזמים תמריצים לקיומם של פרויקטים מסוג פינוי בינוי.
מייל: shalom@l-law.co.il טלפון: 03-5600265
